1、物業(yè)公司一定要成立嗎?應該如何組建?

　　答：按有關部門的規(guī)定，自2003年9月1日起，凡新建現(xiàn)售商品房、預售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日、取得《商品房預售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設單位組織招投標選聘物業(yè)管理公司，實施前期物業(yè)管理。招投標的評標專家在評標委員會的比例應當不少于評標成員總數(shù)的2/3，且這些專家應當從市國土房管局建立的物業(yè)管理專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。建設單位應當自確定中標人之日起30日內(nèi)，與中標的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》。對未通過招投標方式選聘物業(yè)管理公司的建設單位，由區(qū)國土房管局責令其限期改正，逾期不改正的，處10萬元以下的罰款。

　　2、《前期物業(yè)服務協(xié)議》與購房者有關系嗎?

　　答：有關系，建設單位與房屋買受人簽訂的《商品房買賣合同》時應當包含前期物業(yè)服務合同約定，建設單位應當向房屋買受人明示《業(yè)主臨時公約》并予以說明，要求買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。同時，買受人應當與建設單位選聘的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》。

　　3、物業(yè)管理公司前期的"硬件"投資應該由誰負擔?

　　答：應該由建設單位承擔，建設單位應在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)管理用房的位置和面積;移交物業(yè)管理時，向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備和有關規(guī)劃、設施設備、業(yè)主購房的資料，并由物業(yè)管理公司進行查驗確認后，才能辦理物業(yè)移交接管手續(xù)。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域應該如何劃分?

　　答：物業(yè)管理區(qū)域劃分應該按以下三種不同方式來確定：(1)按城市規(guī)劃部門批準的項目紅線圖范圍劃定。其中分期開發(fā)建設的項目，共用設施設備可以區(qū)分開來的，可按城市規(guī)劃部門批準的分期紅線圖范圍劃定。

　　(2)已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。

　　(3)由物業(yè)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

　　4、物業(yè)服務合同有幾種?如何簽定?

　　答：物業(yè)服務合同有兩種，主要是以"業(yè)主委員會"成立前后為界定：(1)未成立業(yè)主委員會之前，建設單位與選聘的物業(yè)管理公司簽訂的是《前期物業(yè)服務合同》。合同期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的是《物業(yè)服務合同》，該合同生效后，前期物業(yè)服務合同自然終止。

　　(2)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》。

　　5、為何要實行物業(yè)管理專家制度?

　　答：實行物業(yè)管理專家制度主要原因是為了規(guī)范我市物業(yè)管理，促物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，維護物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人等的合法權益來建立物業(yè)管理專家系統(tǒng)，引導物業(yè)管理各方主體正確行使權利、履行義務。

　　6、物業(yè)管理專家工作的原則是什么?須由那些人擔任?

　　答：物業(yè)管理專家從事物業(yè)管理活動應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。

　　物業(yè)管理專家應由從事物業(yè)管理行業(yè)的人員擔任，行業(yè)相關行政主管部門的在職工作人員不得擔任物業(yè)管理專家。

　　7、物業(yè)管理專家是怎么選定的?專家又可以參與那些工作?

　　答：符合下列條件的物業(yè)管理從業(yè)人員可向廣州市物業(yè)管理行政主管部門提出申請，擔任廣州市物業(yè)管理專家：(1)工作單位為廣州市(區(qū))物業(yè)管理協(xié)會會員單位，且具備三級(包括三級)以上物業(yè)管理資質(zhì);(2)從事物業(yè)管理工作八年以上且擔任項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)三年以上;(3)具有中級以上職稱和本科以上學歷;(4)熱心物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，具有良好的道德品質(zhì)以及較高的聲譽。

　　經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門考核，確定符合條件的物業(yè)管理專家，受當事人委托，參與以下工作：(1)廣州市物業(yè)管理示范項目考評工作;(2)廣州市物業(yè)管理招投標評標工作;(3)廣州市物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績的評定工作;(4)廣州市物業(yè)管理行政主管部門組織的物業(yè)管理行業(yè)指導工作;(5)物業(yè)管理重大糾紛案的協(xié)調(diào)工作;(6)物業(yè)管理政策法規(guī)的調(diào)研和宣傳工作;(7)受委托的其他物業(yè)管理工作。

　　廣州市物業(yè)管理行政主管部門會將廣州市物業(yè)管理專家名單向社會公布。

　　8、物業(yè)管理專家的職稱是終身的嗎?

　　答：不是的，凡符合下列情形之一者，經(jīng)廣州市物業(yè)管理行政主管部門審定，將被取消其物業(yè)管理專家資格：(1)本人自愿退出的;(2)喪失民事行為能力的;(3)不再從事物業(yè)管理服務的;(4)無正當理由放棄當事人委托的事宜累計三次以上的;(5)嚴重違背公開、公平、公正和誠實信用原則，或發(fā)生經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門確認的物業(yè)管理重大投訴事件的;(6)徇私舞弊，獲取不正當利益的;(7)被行政機關行政處罰或被職能機關認定有犯罪行為的;(8)其他不適宜擔任物業(yè)管理專家的情形。

　　9、物業(yè)管理專家在從事工作時要注意那些問題?

　　答：首先，物業(yè)管理專家因故不能參加物業(yè)管理項目考評、招投標評標工作的，應及時向邀請方書面說明原因。

　　物業(yè)管理專家有下列情況之一的須回避也有權提出回避申請：(1)是當事人的近親屬;(2)與受委托參與的工作項目有利害關系的;(3)與當事人有下列關系，可能影響公平原則的：* 當事人事先提供咨詢或者顧問服務的;* 當事人在同一單位工作的;* 法律規(guī)定的其他關系。

　　物業(yè)管理專家在受委托參與的工作項目中不正當收受財物或獲取其他不正當?shù)靡娴?，視情?jié)輕重，由行政主管部門給予警告或取消其物業(yè)管理專家資格，并責令返還不正當?shù)靡?構成犯罪的，由司法部門依法追究其刑事責任。

　　物業(yè)管理專家不得向外界透露參與工作項目的商業(yè)秘密及招投標等情況。

　　10、業(yè)主委員會是一種什么組織?是如何產(chǎn)生的?其作用有哪些?

　　答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會通過召開業(yè)主大會、代表大多數(shù)業(yè)主的意見和愿望來檢查物業(yè)管理公司的日常工作和約束個別業(yè)主的違紀行為。業(yè)主委員會的工作方式主要是采取民主協(xié)商、協(xié)調(diào)和自我管理機制。因此：(1)業(yè)主須遵守《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　(2)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有持1/2以上投票權的業(yè)主參加，須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。業(yè)主大會決定事項的投票資料及其決定的有關資料由業(yè)主委員會保管。

　　(3)業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單送物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局備案。

　　(4)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費、水電費、物業(yè)專項維修基金，以及監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同。

　　(5)業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會決定可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的部分凈收益。

　　(6)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合當?shù)亟謪^(qū)的居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受居民委員會的指導和監(jiān)督。

　　11、什么叫物業(yè)管理企業(yè)?物業(yè)管理企業(yè)是如何劃分的?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)是按資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中由國務院建設主管部門負責一物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。各省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

　　設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。

　　12、國家是如何對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)進行管理的?

　　答：國家對物業(yè)管理活動的企業(yè)是實行資質(zhì)考核、管理的制度，分別規(guī)定了一、二、三級物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，其中對物業(yè)管理企業(yè)的管理業(yè)績提出了要求。如果是新設立的企業(yè)尚未從事過物業(yè)管理業(yè)務、沒有物業(yè)管理業(yè)績，不能滿足物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件，可以按新設立企業(yè)的資質(zhì)等級先從低等級核定，并設一年的暫定期。暫定期內(nèi)，如果企業(yè)未能承接到物業(yè)管理項目，則其資質(zhì)失效;如果企業(yè)承接了物業(yè)管理項目，則可以按照有關的規(guī)定申請核定三級及三級以上資質(zhì)。

　　13、各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件標準是什么?

　　答：各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：一資質(zhì)：一資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。其須擁有：(1)注冊資本人民幣500萬元以上;(2)物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應中級以上職稱;(3)物業(yè)管理人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于1.0：* 多層住宅200萬㎡;* 高層住宅100萬㎡;* 獨立式住宅(別墅)15萬㎡;* 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬㎡。

　　(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　二級資質(zhì)：二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。其須擁有：(1)注冊資本人民幣300萬元以上;(2)物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應中級以上職稱;(3)物業(yè)管理人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書;(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于1.0：* 多層住宅100萬㎡;* 高層住宅50萬㎡;* 獨立式住宅(別墅)8萬㎡;(5)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬㎡。

　　三級資質(zhì)：三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬㎡以下住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

　　(1)注冊資本人民幣50萬元以上;(2)物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應中級以上職稱;(3)物業(yè)管理人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書(4)有委托的物業(yè)管理項目;(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　14、新設立的物業(yè)公司是否拿到營業(yè)執(zhí)照后就可以開業(yè)?

　　答：不是的，新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：(1)營業(yè)執(zhí)照;(2)企業(yè)章程;(3)驗資證明;(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;(5)物業(yè)管理人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照低等級核定，并設一年的暫定期。

　　15、如何申報物業(yè)管理公司的資質(zhì)?

　　答：申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;(2)營業(yè)執(zhí)照;(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;(4)物業(yè)管理人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;(5)物業(yè)服務合同復印件;(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。

　　資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一資質(zhì)審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

　　資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質(zhì)證書。

　　如果企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

　　物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應當接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。資質(zhì)審批部門也會加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查。

　　16、有那些因素將影響物業(yè)管理公司申報資質(zhì)?

　　答：物業(yè)管理公司的經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門將不予批準：(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;(2)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的;(3)挪用專項維修資金的;(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;(8)物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的;(9)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的;(10)不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的;(11)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的;(12)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的;(13)發(fā)生重大責任事故的。

　　17、在什么情況下須重新申報資質(zhì)?

　　答：如果出現(xiàn)以下情況之一的，須重新申報資質(zhì)" * 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

　　* 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

　　18、如果企業(yè)終止活動時應做那些工作?

　　答：企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

　　19、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)需要年審嗎?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是實行年檢制度的。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。

　　符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結論為合格。

　　不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結論為不合格，原資質(zhì)審批部門應當注銷其資質(zhì)證書，由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。

　　資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結果向社會公布。

　　20、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)還會受到那些制約?

　　答：物業(yè)管理的資質(zhì)是屬于嚴格管理范疇的：(1)有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關系人的請求或者根據(jù)職權可以撤銷資質(zhì)證書：* 審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;* 超越法定職權作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;* 違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;* 對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;* 依法可以撤銷審批的其他情形。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　(3)如果物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　(5)物業(yè)管理企業(yè)不按照有關規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

　　21、對資質(zhì)審批部門又有那些約束?

　　答：如果資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，則由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：(1)對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;(2)對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的;(3)對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的;(4)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的;(5)不履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

　　22、物業(yè)管理招標投標工作的程序是怎樣的?

　　答：首先要做好籌備招標：(1)招標人為業(yè)主(物業(yè)為單一業(yè)主，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的)或業(yè)主大會的：* 業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權力。

　　* 業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結果向業(yè)主公布。

　　* 草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《投標邀請書》，并將《投標須知》、《招投標工作方案》在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見并進行修改。

　　(2)招標人為建設單位的：* 建設單位確定招標小組人員。

　　* 草擬《招投標工作方案》、《投標須知》、《評標標準》、《招標公告》或《招標邀請書》。

　　其次要做好招標備案工作：招標人為建設單位的，應在公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。

　　(1)《關于X X X(項目名稱)修建性詳細規(guī)劃的批復》;(2)《招標公告》或《投標邀請書》;(3) 招標文件;(4)招標小組人員情況表;(5)法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　進入招標工作：(1)招標人公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》;(2)招標人收到投標申請人《投標申請》的同時，向投標申請人開具《投標申請回執(zhí)》。

　　(3)招標人對投標申請人的資格進行預審，將預審結果書面告知投標人，發(fā)出《資格預審合格通知書》，同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　23、招標工作完成后如何進行投標評標的工作?

　　答：要按以下步驟進行投標評標工作：(1)投標人在招標人限定期限內(nèi)將已密封的投標文件(在封口處加蓋投標單位公章)送達招標人，經(jīng)招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執(zhí)》。

　　(2)招標人在評標前一天，到物業(yè)所在地的區(qū)國土房管局隨機抽取占評標委員會2/3的專家作為評標委員會成員，并在抽取當天向各位評委送達《評標邀請函》。

　　(3)組建評標委員會。由招標人隨機抽取的物業(yè)管理專家與業(yè)主大會推選的代表招標人的評標委員會成員組成評標委員會。

　　(4)招標人組織開標。

　　招標人在開標會上將投標文件交由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，當眾予以拆封宣讀。

　　(5)評標委員會進行評標。評標委員會根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。

　　(6)招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。

　　(7)招標人將中標結果在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置向業(yè)主張貼公布，公布期限為15日(前期物業(yè)管理招標無需公布)。

　　(8)招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　24、招標工作完成后還有那些工作要做?

　　答：還有中標備案的工作要完善：(1)招標人為建設單位的，應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，將開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料向物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。

　　(2)區(qū)國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執(zhí)》。

　　25、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)又有哪些要求?

　　答：業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)應該實行資質(zhì)管理制度(1)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)須具有獨立的法人資格。擬從事物業(yè)管理活動的企業(yè)在工商行政管理部門領取物業(yè)管理企業(yè)名稱預先核準通知書后，到市國土房管局領取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請表，市國土房管局根據(jù)有關規(guī)定，核發(fā)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

　　(2)對未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，由市國土房管局沒收其違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(3)對與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級相關的物業(yè)示范小區(qū)(大廈)的考評，由物業(yè)管理公司到市物業(yè)協(xié)會辦理。

　　26、物業(yè)服務合同期滿后，在不續(xù)約情況下如何進行移交接管?

　　答：如果原物業(yè)服務合同期滿不續(xù)約，要按照以下程序進行移交：(1)物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)管理公司應在收到業(yè)主委員會通知之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和有關資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會再向選聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理用房和有關資料。

　　(2)在業(yè)主委員會與原物業(yè)管理公司未辦結物業(yè)管理用房和有關資料移交前，新選聘的物業(yè)管理公司不得進入，否則，造成的損失由新選聘的物業(yè)管理公司承擔;影響社會穩(wěn)定的，由市、區(qū)國土房管局對新選聘的物業(yè)管理公司作出處理，公安部門對違反治安管理規(guī)定的有關人員依法處置。

　　(3)物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)管理公司逾期不移交物業(yè)管理用房和有關資料的，業(yè)主委員會可以報告區(qū)國土房管局，由區(qū)國土房管局責令其限期整改，逾期不改正的，作出行政處罰，處以1萬元以上10萬元以下的罰款;同時，業(yè)主委員會應當直接向人民法院起訴，經(jīng)人民法院判決，申請人民法院強制執(zhí)行。

　　27、物業(yè)管理企業(yè)在收費上須按那些標準執(zhí)行?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)在收費問題上須注意：(1)物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(包括按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務)，應當按照本規(guī)定實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

　　(3)政府價格主管部門會會同同級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定的情況實施監(jiān)督檢查。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標價應當做到價目齊全，內(nèi)容真實，標示醒目，字跡清晰。

　　物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。

　　實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

　　(5)物業(yè)管理企業(yè)在其服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

　　(6)物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規(guī)定第六條、第七條的有關內(nèi)容和方式實行明碼標價。

　　(7)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其收費標準在雙方約定后應當以適當?shù)姆绞较驑I(yè)主進行明示。

　　(8)實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內(nèi)容進行調(diào)整，并應標示新標準開始實行的日期。

　　(9)物業(yè)管理企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標價內(nèi)容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

　　對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》進行處罰。

　　28、小區(qū)住戶水電費繳交及其管線維修的工作也屬物業(yè)管理部門的工作嗎?

　　答：按照有關文件規(guī)定：(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當直接向供水供電部門交納水電費，同時，供水、供電部門應當直接向水電用戶收取使用費。供水、供電部門與物業(yè)管理公司另有約定的，從其約定。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關的供水供電管線和設施設備發(fā)生損環(huán)，業(yè)主應當報供水供電部門進行維修、養(yǎng)護。

　　29、能否隨便對物業(yè)共用部位、共用設施設備的占用和收益嗎?

　　答：不行。按照規(guī)定：(1)建設單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備或改變其用途。擅自占用或改變用途的，由區(qū)國土房管局責令限期改正，給予警告，并對個人占用的，處1000元以上1萬元以下的罰款;對單位占用的，處5萬元以上20萬元以下的罰款或者由城市管理綜合執(zhí)法隊伍依法處理。

　　(2)經(jīng)業(yè)主大會同意使用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營或改變其用途的凈收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　30、建設單位和業(yè)主在繳交物業(yè)管理費的問題上應該承擔那些責任?

　　答：按規(guī)定建設單位和業(yè)主在物業(yè)服務費繳交責任上要承擔：(1)房屋買受人自向出賣人收樓成為享有房屋的業(yè)主之日起，按物價部門核準的物業(yè)服務費標準，要依時交納物業(yè)服務費。

　　(2)建設單位未售出的物業(yè)按物價部門核準的物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費標準，要依時交納物業(yè)服務費：(3)對逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主、建設單位，根據(jù)《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會決定進行處理;同時，物業(yè)管理公司保留向人民法院起訴的權利：

　　31、什么是物業(yè)專項維修資金?如何繳交?其作用是什么?

　　答：(1) "專項維修資金"是根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》將以往"物業(yè)維修基金"統(tǒng)一更改后的名稱。廣州市機關用房管理所負責專項維修資金的日常指導、監(jiān)督、檢查和管理工作。

　　(2)專項維修資金的交納交納界限及交納標準* 核發(fā)商品房預售許可證在1998年10月1日(《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行)后，購房者與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日(《國務院物業(yè)管理條例》施行)前的，且建設單位與購房者未在預售合同里約定由購房者交納的，由建設單位按住宅(含別墅)建筑面積40元/㎡，非住宅建筑面積50元/㎡的標準交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資0.2部分，則由建設單位按業(yè)主大會決定方案交納。

　　* 核發(fā)商品房預售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅(含別墅)建筑面積40元/㎡，非住宅建筑面積50元/㎡的標準交納首期專項維修資金。不足購房款0.2部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。

　　交納方式* 建設單位交納。建設單位在辦理商品房交易過戶(合同鑒證)手續(xù)前，按規(guī)定將專項維修資金存入國土房管局指定代管銀行的指定帳戶。

　　* 業(yè)主交納。購房者按買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，在辦理以下任一項手續(xù)："收樓";"交易鑒證";"領取房產(chǎn)證"前要自行或委托他人繳付專項維修資金：* 建設單位、業(yè)主未按上述要求交納專項維修資金的，業(yè)主委員會督促限期交納，逾期仍不交納的，予以公布，依法向人民法院起訴。

　　專項維修資金的使用專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設單位承擔;人為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由責任人承擔，不得使用專項維修資金。

　　共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循"誰受益，誰負責"的原則。物業(yè)公司和業(yè)主委員會應當合理分攤維修費用，并經(jīng)業(yè)主大會授權業(yè)主委員會同意后，方可使用。