一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

　　基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強(qiáng)制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項(xiàng)機(jī)能，其一、以任意規(guī)定補(bǔ)充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強(qiáng)制規(guī)定保護(hù)當(dāng)事人的利益。[4]

　　查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實(shí)踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實(shí)現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個大致概括，為我們終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

　　一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

　　1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對物業(yè)管理活動的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

　　2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

　　3、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織(WHO)對區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了健康、便利、舒服的居住環(huán)境基準(zhǔn)，歸納起來有以下四點(diǎn)：⑴?；鹁婪叮缂訌?qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理;⑵。清潔維護(hù)，定期清理垃圾，清理水溝，外墻洗刷等;⑶。公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查;⑷?；菊?，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。[6]這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

　　5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。

　　6、維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開來，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

　　7、合同的期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

　　8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關(guān)市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

　　9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

　　由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實(shí)務(wù)中，學(xué)者和法官對此并沒有引起相應(yīng)的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點(diǎn)有兩種，即或認(rèn)為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認(rèn)為物業(yè)關(guān)系為民法中代理制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設(shè)立代理關(guān)系的合同，以下筆者將對這兩種觀點(diǎn)分別予以檢討，并在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。

　　二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]

　　(一)、物業(yè)管理合同與委托合同

　　先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。

　　1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當(dāng)事人為委托合同的主體。

　　2、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。

　　3、受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

　　4、委托合同有有償、無償之分。

　　5、受委托人在處理委托事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

　　6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9]

　　對應(yīng)物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：

　　1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。反觀物業(yè)管理關(guān)系中的管理服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的技術(shù)化的有償服務(wù)，由于物業(yè)管理具有需要技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)而言，如果每一個業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無法維持?？梢钥闯?，物業(yè)管理事項(xiàng)與被委托事務(wù)存有明顯差別。

　　2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同約定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實(shí)義務(wù)。

　　3、委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

　　4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式;而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，終合同的相關(guān)內(nèi)容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關(guān)機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

　　5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務(wù)往往比較單一，時間比較短;而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、服務(wù)，這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，采取不恰當(dāng)?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設(shè)施的長期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，物業(yè)管理一方當(dāng)事人不得象委托合同當(dāng)事人那樣可以隨時解除合同

　　6、兩種合同采用的報(bào)酬支付方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著巨大的差別。

　　7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的;而物業(yè)管理合同則是通過招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認(rèn)定證書方可以成為物業(yè)管理合同的招標(biāo)對象。

　　8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

　　從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠(yuǎn)非委托合同之一種，現(xiàn)在實(shí)踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系，對于實(shí)踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

　　(二)物業(yè)管理合同與代理權(quán)授予行為

　　代理，指代理人于代理權(quán)限內(nèi)，以本人(被代理人)名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發(fā)生效力的行為。[10]代理為一項(xiàng)民法上擴(kuò)張和補(bǔ)充民事主體行為能力的重要制度。在代理的分類中，基于被代理人的委托授權(quán)而發(fā)生的代理，即委托代理(意定代理)，是常見、廣泛適用的一種代理形式。實(shí)踐中有些人認(rèn)物業(yè)管理合同為代理的委托合同，也有人認(rèn)為物業(yè)管理合同為代理權(quán)設(shè)定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為代理行為的結(jié)論，這其實(shí)也是一種比較典型的對物業(yè)管理合同性質(zhì)的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質(zhì)和物業(yè)管理行為的具體內(nèi)容兩個方面予以澄清。

　　首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托代理授權(quán)的原因和基礎(chǔ)[11]，在上文中，筆者已經(jīng)用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業(yè)管理合同中有相關(guān)的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據(jù)，其二，理論通說皆認(rèn)委托合同并不必然地產(chǎn)生代理權(quán)，只有在委托人作出授權(quán)的單方行為后，代理權(quán)方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與代理權(quán)授予行為自當(dāng)不同。

　　其次，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常都是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，不能用代理的概念來解釋物業(yè)管理活動。

　　再次，民法理論皆認(rèn)代理人獲得相應(yīng)的報(bào)酬系基于委托合同，而代理行為非為營利性行為，這一點(diǎn)與物業(yè)管理制度的目的有著重大沖突，而且代理是以被代理人的信譽(yù)為前提的，否則，相對人就不能可靠地進(jìn)行交易。何況代理的終效果只能是提高被代理人的信譽(yù)?，F(xiàn)代社會，物業(yè)管理向規(guī)范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的一系列的物業(yè)管理活動，終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽(yù)，在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。[12]

　　在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動是以自己的獨(dú)立意志為前提的，在具體事項(xiàng)的 管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會的意思行事，這一點(diǎn)也與代理存在重大差異。

　　明顯地，物業(yè)管理合同不是代理權(quán)的授予行為，物業(yè)管理活動也與代理行為存在本質(zhì)的差別，試圖用代理制度來解釋物業(yè)管理關(guān)系顯然是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

　　三、物業(yè)管理合同性質(zhì)分析-從現(xiàn)行法出發(fā)的分析

　　法律不是憑空創(chuàng)設(shè)契約的類型，而是就已存在的生活事實(shí)，斟酌當(dāng)事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，而設(shè)各種契約類型的。[13]然而社會生活紛繁蕪雜，千頭萬緒，交易活動亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時當(dāng)事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學(xué)者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來：有就特殊情況而特殊約定者;有因長期間之慣行，儼然具有習(xí)慣法效力者。有因應(yīng)現(xiàn)代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設(shè)的。[14]

　　筆者認(rèn)為關(guān)于無名合同的主要問題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關(guān)規(guī)定未盡詳備時，提供可茲應(yīng)用的規(guī)范才是問題的關(guān)鍵。

　　具體到物業(yè)管理合同所設(shè)定的主要給付義務(wù)，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個方面[15]：

　　1、物的管理，系指對建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

　　2、人的管理，系指對區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應(yīng)納入，內(nèi)容一般為對建筑物不當(dāng)毀損的管理、對建筑物不當(dāng)使用的管理及對生活妨害秩序的管理。

　　基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關(guān)系，應(yīng)不存在特殊之處，然而，頗值疑問的一點(diǎn)是，為復(fù)合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約?

　　從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來看，物業(yè)管理團(tuán)體提供的服務(wù)既有對物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)，既有有關(guān)機(jī)械設(shè)施的購買、更換，又有對居住環(huán)境的維護(hù)，其涉及到若干有名合同和無名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

　　就此而言，物業(yè)管理合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種，即一方當(dāng)事人所負(fù)的所個給付義務(wù)屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當(dāng)事人僅付單一的對待給付(有償契約中)。[16]

　　四、結(jié)語-兼論物業(yè)管理合同的法律規(guī)制

　　在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對生活關(guān)系的歸制主要是通過法律關(guān)系得以實(shí)現(xiàn)的。從這個意思上說，法律關(guān)系就是民法的基本工具或調(diào)整方法。[17] 然而法律關(guān)系雖為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)的私法空間，使得權(quán)利人[18]可以在大程度上依自由意志對自己的利益進(jìn)行取舍和保護(hù)，但法律關(guān)系本身只是法律對生活關(guān)系的采攫，是用法技術(shù)手段對生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現(xiàn)上并不總能夠足以判斷出內(nèi)在的、個性的法律特征，尤其當(dāng)這種法律關(guān)系是一種復(fù)合的法律關(guān)系或是生活中的出現(xiàn)的新型法律關(guān)系時。

　　拉倫茨說過：法律關(guān)系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來，法律關(guān)系的內(nèi)容，主要是權(quán)利及其對應(yīng)的義務(wù)是構(gòu)成該法律關(guān)系的d特個性，并在此基礎(chǔ)上與其他法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)區(qū)分的基礎(chǔ)，在復(fù)合性的法律關(guān)系中，情況相對復(fù)雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法是在這種區(qū)分的基礎(chǔ)上才能通過法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)對不同生活關(guān)系的區(qū)別和規(guī)制。實(shí)際上，通過對不同法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容，特別是后兩種性質(zhì)的辨明，進(jìn)而在理論與立法中為該種法律關(guān)系設(shè)立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應(yīng)對實(shí)踐生活的自在邏輯。

　　通過上文的分析，至此，我們可以清楚地認(rèn)識到物業(yè)管理合同及由此建立起來的物業(yè)管理法律關(guān)系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動在民法調(diào)整的生活關(guān)系中具有較大的個性，民法完全應(yīng)該對其實(shí)行個性化的、具體的而非一般化的、概括的調(diào)整和規(guī)制，從這個思路出發(fā)，在合同法中或另設(shè)特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規(guī)定應(yīng)該不存在太多的障礙。相應(yīng)地，在實(shí)踐問題的處理中，通過對物業(yè)管理合同性質(zhì)的辨明，明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體及雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，分清其與委托關(guān)系和代理關(guān)系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。

         注釋：

　　[1] 物業(yè)一詞并非漢語中的一般概念，在目前相關(guān)的詞典中也都沒有對物業(yè)的具體解釋，據(jù)學(xué)者考證，在粵港方言中特別是東南亞地區(qū)和我國香港、澳門地區(qū)，物業(yè)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱或同義詞而使用的。相應(yīng)地，物業(yè)管理，有學(xué)者從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度將之定義為：維持區(qū)分所有物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》，(臺)《中興法學(xué)》第24期191頁。

　　[2] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，108頁。

　　[3] 大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強(qiáng)制原則。詳見周楠《羅馬法原論》，商務(wù)印書館1994年1版，706頁以下;另參考王澤鑒《債法原理》一冊108頁注〈1〉，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版。

　　[4] 參見王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，109頁。

　　[5] 參見鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，14頁。

　　[6] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

　　[7] 值得注意的是目前我國學(xué)者大都持此種觀點(diǎn)，詳見：陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版;鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期14頁;范云《論物業(yè)管理中的幾個關(guān)系問題》，《寧波大學(xué)學(xué)報(bào)》2001年9月號，112頁;周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年第3月號，119頁;秦德平《物業(yè)管理法律問題研究》，2000年第3期，112頁。

　　[8] 有學(xué)者認(rèn)為民法中可稱制度者，應(yīng)有一系列規(guī)則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定代理的授權(quán)行為，能不能稱為制度，這本身就是個可以討論的問題，在這里筆者無意于這樣的爭論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見丁文《物權(quán)請求權(quán)與我國物權(quán)法》，《法學(xué)》2003年第3期。

　　[9] 同上，第四百一十條前段。

　　[10] 王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，第440頁。

　　[11] 彭萬林主編：《民法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社1999年8月第2次修訂版，169頁。

　　[12] 參見李釗：《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理的理論體系》， 詳見www.chinalawinfo.com

　　[13] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，109頁。

　　[14] 同上，110頁。

　　[15] 陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁。

　　[16] 王澤鑒：《債法原理》一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年7月版，113頁。

　　[17] 龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國法制出版社2002年12月第2版，110頁以下。

　　[18] 應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的法律關(guān)系是法律關(guān)系中的主要類型，但其并非是一類型，學(xué)者有時也將資格，能力，權(quán)限為內(nèi)容的關(guān)系也納入法律關(guān)系，稱“準(zhǔn)法律關(guān)系”，因?yàn)樗麄儽旧硗瑯邮芊傻囊?guī)制，往往含相當(dāng)?shù)姆尚Ч?，且與那種居于核心地位的法律關(guān)系(權(quán)利與義務(wù))，時而界限模糊，不易分辨。參見同上112頁及其注5.

　　[19] 梅迪庫斯著，邵建東譯：《德國民法總論》，法律出版社2000年11月版，第51頁。

　　[20] 關(guān)于物業(yè)管理活動的立法規(guī)制，立法例上有以意大利、瑞士為代表的民法模式，以英美法國家為代表的住宅法模式，以德國、日本、法國為代表的建筑物區(qū)分所有法模式和我國港臺地區(qū)為代表的物業(yè)管理法模式，詳見周四新《完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年第3月號，119頁。