一、物業(yè)管理在中國的出現(xiàn)

　　“物業(yè)”一詞是從英語詞匯"property”及“estate”翻譯而來，在20世紀(jì)70年代末中國大陸實(shí)行改革開放政策后由香港傳入內(nèi)地。目前，中國房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件中，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對其概而言之，是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權(quán)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對該物業(yè)的權(quán)屬已依法作了確定，而業(yè)主即物業(yè)所有權(quán)人要對物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)管理(Real property management)是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有人或依據(jù)合同、法律規(guī)定有權(quán)委托的非業(yè)主使用人的委托，根據(jù)合同或法律規(guī)定對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕并對相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維修和服務(wù)的活動。[1]

　　我國香港地區(qū)的物業(yè)管理，起源于第二次世界大戰(zhàn)后。20世紀(jì)50年代的香港公共房屋蓬勃發(fā)展，為物業(yè)管理的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。香港的住房制度體系大致分為公共屋村、私人樓宇和居住小區(qū)。1966年香港成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會香港分會，并制訂了部分法規(guī)。香港政府直接負(fù)責(zé)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)是房屋署，香港的物業(yè)管理公司協(xié)會成立于1990年，該協(xié)會代表物業(yè)管理公司發(fā)言，并可進(jìn)行行業(yè)自律。

　　我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放的深入，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，因此只能算是處于幼稚期。目前，各地頒布執(zhí)行的規(guī)范性文件中對“物業(yè)管理”的定義，大多從物業(yè)管理公司接受物業(yè)業(yè)主及使用人委托從事物業(yè)管理活動角度來給出定義的。如果要從法學(xué)角度給“物業(yè)管理”，作出科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，須從中國物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理法調(diào)控對象的特點(diǎn)，給出定義。對其物業(yè)管理的定義可從廣、狹兩義的層面給出。

　　1、 廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)，依法實(shí)行自治管理和委托物業(yè)管理公司進(jìn)行的經(jīng)營性管理的結(jié)合。

　　2、狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理公司通過市場機(jī)制作用，接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照合同的約定，對受托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)，為物業(yè)的業(yè)主和使用人提供服務(wù)，并依約定合理收取物業(yè)管理費(fèi)的服務(wù)性行為。

　　物業(yè)管理公司的服務(wù)可界定為兩大類：一類是單純物業(yè)管理服務(wù)，包括對物(包括環(huán)境)和對人(包括物業(yè)的業(yè)主和使用人)兩方面，即對物業(yè)的維護(hù)(具有維修、修繕、養(yǎng)護(hù)、保護(hù)的意義)、改良(包括對物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過整治，獲得的改良和使物業(yè)保值增值的其他各種改良)或用于經(jīng)營和維護(hù)公共秩序(監(jiān)督和維護(hù)基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共秩序、法律和社會公共利益要求的其他秩序)：另一類是提供經(jīng)營性和便民性的特約服務(wù)。

　　二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發(fā)生，已成為與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題，不同部門、不同人士從不同角度出發(fā)，對如何減少該類案件發(fā)生提出了不同觀點(diǎn)。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，目前全國有房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員100多萬，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5000個(gè)。

　　我院調(diào)研組對2002年至2005年朝陽區(qū)人民法院受理的物業(yè)管理糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，由此得出的結(jié)論具有典型意義。從朝陽區(qū)法院物業(yè)糾紛案件的數(shù)量調(diào)研報(bào)告可看出目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀：

　　1、物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大。

　　物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供管理服務(wù)的主觀感受程度不同，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅猛，同時(shí)在民事案件中所占比例也逐年加大。2002年受案194件，2004年受案1898件，增長0.192，2005年受案2649件，增長0.4：物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加，從2002年的0.079升至2005年的0.085。

　　2、案件類型多樣化，新類型案件不斷出現(xiàn)。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中發(fā)生的糾紛，由于物業(yè)管理涉及多個(gè)主體，涉及事務(wù)十分繁雜，引發(fā)糾紛的原因及案件類型呈現(xiàn)多樣化，已從剛剛開始的物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到多類型案件。

　　我院四年來受理的5391件物業(yè)管理糾紛案件中，有物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追繳物業(yè)管理費(fèi)糾紛案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格要求退還已交物業(yè)費(fèi)的糾紛案件，有業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)退還裝修保證金案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)亂收費(fèi)要求退還的案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)有瑕疵造成財(cái)產(chǎn)損害要求賠償損失的案件，有物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理公司案件，等等。

　　3、業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多。

　　物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主的2644件，業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)的27件。物業(yè)管理企業(yè)作為公司，在起訴前往往有備而來，業(yè)主作為被告地位比較被動，業(yè)主收集證據(jù)有較大難度，業(yè)主的法律意識、法律知識儲備不如物業(yè)管理企業(yè)，故業(yè)主敗訴的案件多。物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)管理費(fèi)案件中除因業(yè)主下落不明撤訴外，業(yè)主均向物業(yè)管理企業(yè)交納了物業(yè)管理費(fèi)，法院沒有判決一例物業(yè)管理企業(yè)敗訴。業(yè)主作為原告的案件中，沒有一例業(yè)主完全勝訴的案件，業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的案件多為敗訴，起訴物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)不合格或者起訴物業(yè)管理多收費(fèi)案件中均為部分勝訴。

　　4、以判決為結(jié)案方式的比例高，案件調(diào)解比例低，雙方當(dāng)事人矛盾較大。

　　由于該類案件往往業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達(dá)成調(diào)解。同時(shí)，目前該類糾紛主要以物業(yè)管理企業(yè)作為原告起訴業(yè)主為主，由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，這也是造成物業(yè)管理一方難以作出讓步的重要原因?；谏鲜鲈颍擃惏讣恼{(diào)解工作，一方面工作量大，另一方面工作難度也大于一般案件，在法院追求審判效率的同時(shí)導(dǎo)致了目前案件處理的判決率較高，而調(diào)解撤訴率相對低于其他民事案件。

　　5、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理公司。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

　　由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》(以下建成《民法通則》)、《中華人民共和國合同法》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　6、具有群體性糾紛的潛在因素。

　　在物業(yè)管理企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)案件時(shí)往往一次起訴就幾十個(gè)甚至上百個(gè)業(yè)主，業(yè)主在收到法院送達(dá)的起訴書后會要求同一時(shí)間開庭或同一合議庭(或?qū)徟袉T)處理以及同時(shí)宣判，導(dǎo)致法院在相對一段時(shí)間內(nèi)忙于處理一個(gè)物業(yè)小區(qū)的糾紛。另外物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因，也通常是物業(yè)管理費(fèi)的繳納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當(dāng)事人多處于同一事件背景和同一社區(qū)，因此會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，有時(shí)會以某一小區(qū)為單位，業(yè)主對糾紛達(dá)成一定的共識，通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟，向物業(yè)管理公司甚至法院施加影響，形成具有群體性糾紛的潛在因素。