近日，濟(jì)南市中級(jí)人民法院的調(diào)研分析報(bào)告顯示，濟(jì)南市法院受理的物業(yè)管理糾紛案件類型中，物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件占0.9713，成為所有案件中的“主力”。

　　物業(yè)管理糾紛三年增兩倍

　　“濟(jì)南市物業(yè)管理糾紛案件主要集中在市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城和開(kāi)發(fā)區(qū)等中城區(qū)。”2日，市中院民一庭法官劉繼英說(shuō)，近年來(lái)，此類案件大幅增加，2010年全市法院受理686件，2011年1175件，2012年1184件，2013年前三季度受理1211件，到2013年底總數(shù)約2000件。

　　在受理的這類案件中，物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件平均比例占0.9713。2011年到2013年第三季度，天橋區(qū)法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件占0.9766之多。

　　業(yè)主為啥不交物業(yè)費(fèi)?“業(yè)主答辯中反映物業(yè)公司自身存在問(wèn)題的比較多，占總案件數(shù)的0.827?！眲⒗^英說(shuō)，業(yè)主的抗辯理由集中在物業(yè)公司自身的服務(wù)質(zhì)量上，主要表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境較差、車位費(fèi)收費(fèi)過(guò)高等方面。

　　物業(yè)公司勝訴率約九成

　　“實(shí)際情況中，物業(yè)公司確實(shí)有服務(wù)不到位的情況，但是達(dá)到嚴(yán)重服務(wù)瑕疵的不多?！眲⒗^英說(shuō)，如果只有少數(shù)業(yè)主提出問(wèn)題，而這個(gè)問(wèn)題不影響大多數(shù)業(yè)主，法院一般不認(rèn)為是嚴(yán)重瑕疵。如果絕大多數(shù)業(yè)主都提出這個(gè)問(wèn)題，并提供有關(guān)證據(jù)，可以認(rèn)為是嚴(yán)重瑕疵?！拔覀兎浅Ｉ髦?，不能因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主影響全體。”

　　劉繼英表示，也因?yàn)槿绱?，在此類案件中，物業(yè)公司勝訴率約為0.9。對(duì)這個(gè)數(shù)字，濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張平分析，物業(yè)公司能有如此高的勝訴率，主要因?yàn)檫@類案件多是物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)，“如果其他方面的案件多一些，物業(yè)公司的勝訴率就不會(huì)這么高?！?/p>

　　報(bào)告顯示，有些開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，造成業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上，例如業(yè)主所住房屋存在陽(yáng)臺(tái)、廚廁、窗戶滲水等質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)維修不及時(shí)或找不到維修單位等。該類問(wèn)題占總案件數(shù)的0.106。

　　“有的業(yè)主因此拖欠物業(yè)費(fèi)三四年。”劉繼英說(shuō)，這是業(yè)主把法律關(guān)系搞錯(cuò)了，房屋質(zhì)量是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，而物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間是兩個(gè)法律關(guān)系。

　　業(yè)委會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，也是導(dǎo)致糾紛的原因之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前濟(jì)南市共有物業(yè)管理小區(qū)900家左右，備案成立業(yè)委會(huì)的不到200家，業(yè)委會(huì)正常運(yùn)作的不到80家。

　　劉繼英認(rèn)為，出現(xiàn)糾紛，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主都有責(zé)任，“這三方面的責(zé)任大概各占三分之一”。開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量不合格，物業(yè)管理不善、服務(wù)不到位，也有時(shí)是少數(shù)業(yè)主不配合、不理解，造成矛盾。同時(shí)，物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，而行政執(zhí)法部門又會(huì)認(rèn)為，這屬于小區(qū)內(nèi)部問(wèn)題，應(yīng)該歸物業(yè)公司管理，不作強(qiáng)制行政處罰。

　　建議設(shè)立房屋質(zhì)保金專戶

　　如何減少糾紛?劉繼英認(rèn)為，首先物業(yè)公司應(yīng)樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。另外，政府管理部門應(yīng)該在建筑工程質(zhì)量監(jiān)管等方面加大力度，除了做規(guī)劃，還要做好規(guī)劃核實(shí)。

　　劉繼英還建議，要加強(qiáng)行政管理部門對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的動(dòng)態(tài)管理，建立質(zhì)量跟蹤評(píng)估機(jī)制，提高物業(yè)公司的設(shè)立條件，嚴(yán)格審查公司資質(zhì)，防止不符合相關(guān)資質(zhì)要求的物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)。對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇前期物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管，杜絕那些不正當(dāng)選擇與其有利益牽連關(guān)系的物業(yè)公司。建立物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督評(píng)估機(jī)制和信譽(yù)檔案制度，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量定期進(jìn)行評(píng)級(jí)、存檔。

　　此外，建議制訂地方性法規(guī)，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商在房管部門設(shè)立房屋質(zhì)量保證金專戶，確保房屋在質(zhì)量保修期內(nèi)及時(shí)維修。

　　“要解決好社區(qū)的問(wèn)題，根本是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治?！睆埰椒治?，市民的公共服務(wù)意識(shí)目前還不成熟，社區(qū)里有公德心、具備與物業(yè)溝通技能并有精力的人少之又少，還需要一段時(shí)間培育。